لا تزال العلاقة الإيجارية في إطار قانون الإيجار القديم تُثير كثيرًا من الجدل، خصوصًا في ما يتعلق بتوريث أو امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر الأصلي. وتتضاعف التساؤلات مع الاتجاهات التشريعية الجديدة التي تسعى إلى إعادة التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين. ونستعرض في هذا المقال كل ما تريد معرفته بشأن قانون الإيجار القديم في حالة وفاة المستأجر.
ما هو قانون الإيجار القديم وما مصيره؟
قبل استعراض قانون الإيجار القديم في حالة وفاة المستأجر، لنتعرف إلى آخر تطورات القانون التي يعمل عليها البرلمان المصري في الوقت الحالي.
ووفقًا لقانون الإيجار القديم قديمًا، كان هناك أحقية للمستأجر أن يظل في الوحدة التي استأجرها مدى الحياة، ولا يحق للمالك أن يزيد من قيمة الإيجار.
ولكن، لما يشكله هذا القانون من ظلم بين على الملّاك، أعلنت الحكومة المصرية إجراء بعض التعديلات عليه بالتنسيق مع البرلمان، وذلك لعمل توازن بين حقوق الملاك والمستأجرين.
ومن أبرز التعديلات المنظورة، هو السماح للملاك بسحب الوحدات المغلقة وغير المستخدمة من قبل المستأجرين.
كما تطلب تعديلات قانون الإيجار القديم رفع قيمة الإيجار 20 ضعفًا من الإيجار الحالي لبعض الوحدات السكنية، كما توجد اقتراحات بجعل الحد الأدنى للإيجار 1000 جنيه في المدن، و500 جنيه في القرى، وذلك لمدة 5 سنوات.
أما الأماكن غير السكنية، فمن المقترح رفع القيمة الإيجارية إلى 5 أضعاف القيمة الحالية.
ومن المقترحات أيضًا أن تكون هناك زيادة سنوية في قيمة الإيجار بنسبة 15%، وبالنسبة للوحدات التجارية غير السكنية لا يجوز تجاوز مدة إيجارها 5 سنوات، يحق للمالك بعدها استرداد وحدته.
آخر المستجدات في قانون الإيجار القديم
وناقش مجلس النواب مشروع قانون الإيجار القديم لعام 2025، بالتعاون مع جهات معنية مثل وزارة الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية، في خطوة تهدف إلى معالجة العلاقة بين المالك والمستأجر.
وقد وافق المجلس على مرور القانون في يوم الأربعاء الموافق 2 يوليو 2025، ما يعني إعادة تشكيل العلاقة بين المالك والمستأجر.
ويتكون المشروع من مواد رئيسية تنظم أوضاع العقارات المؤجرة سواءً للسكن أو لغير أغراض السكن كالمحال التجارية والمهنية. وفي ما يلي أبرز ما جاء في هذه التعديلات:
1. انتهاء العقود خلال 7 سنوات للوحدات السكنية و5 لغير السكني
تنص المادة 2 من القانون على أنّ عقود إيجار الوحدات السكنية تنتهي بعد مرور 7 سنوات من تاريخ بدء تنفيذ القانون، أما الوحدات غير السكنية فتنتهي عقودها بعد 5 سنوات، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك خلال هذه الفترات.
2. إيجار موقت يبدأ من 250 جنيهًا
وفقًا للمادة 4 من القانون، تُحدد قيمة إيجارية موقتة للوحدات السكنية بمبلغ 250 جنيهًا شهريًا عند سريان القانون، وذلك لحين انتهاء اللجان المختصة من أعمال الحصر وتحديد القيمة النهائية للإيجار بحسب تصنيف المناطق.
3. تحديد القيمة النهائية للإيجار بحسب تصنيف المنطقة
بموجب المادة 4، بعد تصنيف المناطق إلى 3 فئات (متميزة – متوسطة – اقتصادية)، تُحدد القيمة النهائية للإيجار بحيث تكون 1000 جنيه شهريًا للمناطق المتميزة، و400 جنيه للمتوسطة، و250 جنيهًا للمناطق الاقتصادية.
4. زيادة سنوية بنسبة 15%
تنص المادة 6 من قانون الإيجار القديم، على أنّ القيمة الإيجارية النهائية سترتفع سنويًا بنسبة 15% بعد اعتمادها رسميًا، وتستمر هذه الزيادة بشكل دوري.
5. الدولة تلتزم بتوفير سكن بديل للمستأجر الأصلي
بحسب المادة 8، لا يجوز إخلاء المستأجر الأصلي بعد انقضاء مدة العقد، إلا بعد توفير وحدة بديلة له من قبل الدولة، سواء بنظام التمليك أو الإيجار، مع أولوية في التخصيص للفئات الأكثر احتياجًا.
6. تصنيف المناطق خلال 3 أشهر
تُشكّل لجان حصر على مستوى كل محافظة وفق المادة 3، وتُمنح مهلة 3 أشهر قابلة للتمديد لتصنيف المناطق وفقًا لمعايير تشمل الموقع، والمرافق، ومستوى البناء.
7. مضاعفة إيجار غير السكني 5 مرات فورًا
تقر المادة 5 بزيادة فورية في القيمة الإيجارية للأماكن غير السكنية، بحيث تُضاعف 5 مرات من القيمة الحالية فور بدء العمل بالقانون، من دون انتظار انتهاء أعمال لجان الحصر.
8. الإخلاء الفوري في حالات الغلق أو التملك البديل
وفق المادة 7، يحق للمالك المطالبة بإخلاء الوحدة فورًا في حال ترك الوحدة مغلقة لأكثر من عام من دون مبرر، أو ثبوت امتلاك المستأجر لوحدة بديلة تصلح للغرض نفسه، ويتم ذلك عبر قاضي الأمور الوقتية.
9. إلغاء قوانين الإيجار القديمة بعد 7 سنوات
تنص المادة 9 على أنّ القوانين السابقة المنظمة لعقود الإيجار (رقم 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997) سيتم إلغاؤها نهائيًا بعد مرور 7 سنوات من تطبيق القانون الجديد.
10. موعد بدء سريان القانون
بحسب المادة 10، يبدأ تطبيق القانون من اليوم التالي لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية، وتُحسب مدد الـ 7 والـ 5 سنوات ابتداءً من ذلك التاريخ.
فئات المستأجرين في قانون الإيجار القديم
جاءت التعديلات الجديدة على قانون الإيجار القديم لتقسم المستأجرين إلى 3 فئات رئيسية، وفقًا لاستخدام العقار والقدرة المالية، مع مراعاة البعد الاجتماعي والاقتصادي. وتتمثل هذه الفئات في ما يلي:
1. الوحدات المغلقة أو غير المستغلة
تضم هذه الفئة الشقق والوحدات التي لم تعد تُستخدم فعليًا من قبل المستأجرين، أو تُركت مغلقة لفترات طويلة، ما يحرم المالك من استغلالها.
تهدف التعديلات إلى تمكين الملاك من استرداد هذه الوحدات، لتعظيم الاستفادة من الموارد العقارية.
2. المستأجرون من ذوي القدرة المالية المرتفعة
تشمل هذه الفئة الأشخاص القادرين ماليًا على الحصول على سكن بديل من دون مواجهة أعباء كبيرة.
سيتم الاعتماد على منظومة حكومية إلكترونية لتقييم الوضع المالي للمستأجرين، بهدف تحديد زيادات إيجارية تدريجية تتماشى مع مستوى دخلهم، من دون الإضرار بحقوقهم الأساسية.
3. المستأجرون غير القادرين ماديًا
تشمل المواطنين محدودي الدخل الذين يصعب عليهم تحمّل زيادات كبيرة في الإيجار أو العثور على بديل سكني مناسب.
تضمن التعديلات منح هؤلاء المستأجرين فترات انتقالية طويلة، مع زيادات إيجارية تدريجية تراعي ظروفهم، إلى جانب توفير دعم حكومي مباشر لضمان الحفاظ على حق السكن.
الامتداد القانوني لعقد الإيجار: من يشملهم؟
وفقًا للقانون رقم 49 لسنة 1977، لا ينتهي عقد الإيجار السكني بوفاة المستأجر إذا بقي في الوحدة أحد أقاربه من الدرجة الأولى أو الثانية، مثل الزوجة أو الأولاد أو الوالدين، بشرط أن يكونوا مقيمين معه إقامة دائمة قبل الوفاة لمدة سنة على الأقل.
والأقارب المشمولون بالامتداد في القانون، هم الزوج أو الزوجة، والأولاد، والوالدان، وأقارب حتى الدرجة الثالثة في بعض الحالات الخاصة.
ويشترط امتداد عقد الإيجار الإقامة الفعلية والمستمرة مع المستأجر المتوفى لمدة سنة على الأقل.
في حال كانت الوحدة مؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية أو مهنية، فإنّ عقد الإيجار يمتد تلقائيًا لورثة المستأجر أو شركائه في النشاط، ولا يُشترط هنا الإقامة الفعلية، وإنما استمرار النشاط ذاته.
يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار جديد باسم المستفيدين من الامتداد القانوني. كما أنّ هؤلاء المستأجرين الجدد يتحملون التزامات العقد الأصلي نفسها بالتضامن، مثل دفع القيمة الإيجارية والشروط الواردة فيه.
ما هي مبادئ قانون الإيجار الجديدة في مصر؟
بعد معرفة قانون الإيجار القديم في حالة وفاة المستأجر، لنتعرف إلى مبادئ القانون وفقًا لمحكمة النقض.
أصدرت محكمة النقض المصرية مؤخرًا 6 مبادئ قضائية مهمة لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر في ما يخص العقارات غير السكنية، وذلك في ضوء قانون الإيجارات الجديد. تهدف هذه المبادئ إلى تحقيق التوازن القانوني بين الطرفين وتوضيح الحقوق والالتزامات. في ما يلي أبرز ما جاء في هذه المبادئ:
1. تأجير الشركاء للوحدة المؤجرة
إذا كان العقار مملوكًا بالشراكة بين أطراف عدة، فلا يجوز لأحد الشركاء أن يقوم بتأجيره بمفرده ما لم يكن يمتلك الحصة الأكبر. وإذا تم التأجير من دون اتفاق باقي الشركاء، يحق لهم المطالبة بإخلاء المستأجر.
2. وفاة المستأجر الأصلي
في حالة وفاة المستأجر، لا ينتقل عقد الإيجار تلقائيًا إلى باقي الشركاء أو المقيمين معه، بل يمتد فقط إلى ورثته الشرعيين، شريطة إثبات إقامتهم واستفادتهم من الوحدة المؤجرة قبل الوفاة.
3. قبول المالك الإيجار من الورثة
عندما يتوفى المستأجر الأصلي، وقام المالك بقبض الإيجار من الورثة، فإنّ هذا الفعل يُعتبر بمثابة إنشاء علاقة تعاقدية جديدة بين الطرفين ذات طابع تجاري، ما يعكس قبولًا ضمنيًا باستمرار العلاقة الإيجارية.
4. توقيع عقد إيجار جديد
إذا تم تحرير عقد إيجار جديد بين الطرفين، فإنّ المستأجر لا يفقد حقوقه المكتسبة في العقد القديم، ما لم ينص العقد الجديد صراحة على شروط مغايرة تنظم العلاقة بشكل مختلف.
5. إقامة الزوجة
إذا كانت الزوجة تقيم إقامة مستقرة ومستمرة في الوحدة المؤجرة الخاضعة للنظام القديم، فإنّ ذلك يُعد سببًا كافيًا لامتداد عقد الإيجار لصالحها حتى بعد وفاة الزوج المستأجر الأصلي.
6. خروج المستأجر من الشراكة
في حال كان المستأجر يشغل الوحدة بحكم شراكته في نشاط تجاري أو مهني معين، فإنّ خروجه من تلك الشراكة يعدّ سببًا مشروعًا للمالك للمطالبة بإخلاء الوحدة المؤجرة.
أبرز الأسئلة حول قانون الإيجار القديم
سواء كنت من ملاك العقارات المؤجرة منذ عقود، أو من المستأجرين الذين يخشون مواد القانون الجديد، نستعرض معكم هنا أبرز الأسئلة المطروحة حول القانون وإجاباتها:
من يخضع للقانون الجديد؟
طبقًا للمادة 1 من القانون، تطبق مواد القانون على الوحدات المؤجرة لغرض السكن أو لغير غرض السكن للأشخاص الطبيعيين، وذلك إذا كانت هذه العقود خاضعة لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وقانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
لا يُطبق هذا القانون على عقود الإيجار المبرمة بعد عام 1996، والتي تُعرف بالعقود الجديدة محددة المدة (سواء كانت 59 عامًا أو أقل).
ما هي مدة الإيجار والإخلاء النهائي؟
بعد تطبيق القانون، تنتهي العلاقة الإيجارية بعد 7 سنوات للوحدات السكنية، أما لغير غرض السكن مثل المحال التجارية، فتنتهي العلاقة بعد 5 سنوات.
ويجوز إنهاء العقد قبل هذه المدة بالتراضي بين الطرفين.
ما هي قيمة الإيجارات بعد تطبيق القانون؟
بدءًا من أول استحقاق للإيجار بعد سريان القانون، فستصبح الإيجارات للوحدات السكنية في المناطق المتميزة 20 ضعف الإيجار الحالي بحد أدنى 1000 جنيه، وللمناطق المتوسطة 10 أضعاف بحد أدنى 400 جنيه، وللمناطق الاقتصادية 10 أضعاف بحد أدنى 250 جنيهًا.
وحتى انتهاء عمل لجان الحصر، يُدفع إيجار موقت موحد قدره 250 جنيهًا شهريًا، وبعد إعلان قرار المحافظ، يتم تسديد الفروق المستحقة بأقساط شهرية مساوية لمدة الاستحقاق.
أما الوحدات لغير غرض السكن فيُحسب الإيجار الجديد بواقع 5 أضعاف الإيجار الساري.
تزداد القيمة الإيجارية المحددة سنويًا بنسبة 15% تلقائيًا.
ما هو الحد الفاصل بين العقود القديمة والحديثة للإيجار؟
الفرق الجوهري هو تاريخ العقد، حيث إنّ العقود قبل 1996 تُعد قديمة وتخضع للقانون الجديد. أما العقود بعد 1996 تُعتبر جديدة ولا تُطبق عليها أحكام القانون الحالي.
العقود القديمة كانت ذات مدة غير محددة وقيمة إيجارية ثابتة، بل وتورّث عبر الأجيال. أما العقود الجديدة فهي محددة المدة وتجدد بالاتفاق فقط.
ما هو موعد تطبيق قانون الإيجار القديم؟
يبدأ تطبيق القانون الجديد رسميًا من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، وذلك بعد تصديق رئيس الجمهورية عليه، ليصبح نافذًا على مستوى الجمهورية.
(المشهد)